Ενοικίαση ή Αγορά Κατοικίας στην Κύπρο
Η ενοικίαση δεν είναι «πεταμένα λεφτά» και η αγορά δεν είναι πάντοτε φθηνότερη — εξαρτάται σχεδόν αποκλειστικά από το πόσα χρόνια θα μείνετε. Ο υπολογιστής συγκρίνει το σωρευτικό κόστος των δύο επιλογών χρόνο με τον χρόνο και δείχνει το έτος στο οποίο η αγορά ξεπερνά την ενοικίαση.
Στοιχεία εισαγωγής
Ο μειωμένος συντελεστής 5% αφορά τα πρώτα 130 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού έως €350.000, νοουμένου ότι η συναλλαγή δεν υπερβαίνει τις €475.000 και τα 190 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού. Στο υπόλοιπο επιβάλλεται ο κανονικός συντελεστής.
Αγοραίο ενοίκιο για ακίνητο που θα νοικιάζατε αντ' αυτού
Τα ενοίκια στην Κύπρο τρέχουν πάνω από τον πληθωρισμό από το 2018
0% για αγορά τοις μετρητοίς
Παραδοχή, όχι πρόβλεψη — δοκιμάστε 0% ως άσκηση αντοχής
Ασφάλιση, κοινόχρηστα, επισκευές
1–20 έτη — ο ορίζοντας στον οποίο συγκρίνονται όλα
Συμπέρασμα
Η ενοικίαση είναι φθηνότερη σε ορίζοντα 7 ετών
Στον ορίζοντα αυτό η αγορά κοστίζει περίπου €28,231 περισσότερα από την ενοικίαση, αφού ληφθούν υπόψη η προκαταβολή, οι φόροι, οι τόκοι, η συντήρηση, το κεφάλαιο του δανείου που αποπληρώνετε και η υποτιθέμενη μεταβολή της αξίας.
Η αγορά ξεπερνά την ενοικίαση το έτος 9 — αφού θα έχετε ήδη φύγει.
Συνολικό κόστος αγοράς
€138,571
καθαρό από κεφάλαιο και μεταβολή αξίας
Συνολικό κόστος ενοικίασης
€110,339
καταβληθέντα ενοίκια, με ετήσια αύξηση
Διαφορά
€28,231
υπέρ της ενοικίασης
Μετρητά την πρώτη ημέρα
€149,500
προκαταβολή + ΦΠΑ ή μεταβιβαστικά + νομικά
Μηνιαία δόση
€1,167
κεφάλαιο και τόκοι
Έτος νεκρού σημείου
9
— αφού θα έχετε ήδη φύγει.
ΓΡΑΜΜΙΚΟ ΓΡΑΦΗΜΑ
Σωρευτικό κόστος αγοράς και ενοικίασης
Το έτος 0 είναι η ημέρα μεταβίβασης: η προκαταβολή, ο ΦΠΑ ή τα μεταβιβαστικά και τα νομικά έχουν ήδη πληρωθεί, γι' αυτό η αγορά ξεκινά πολύ ψηλότερα. Εκεί που η γραμμή της αγοράς περνά κάτω από τη γραμμή της ενοικίασης, η αγορά έχει κοστίσει συνολικά λιγότερο.
ΠΙΝΑΚΑΣ
Ανά έτος
| Έτος | Αγορά (σωρευτικά) | Ενοικίαση (σωρευτικά) | Διαφορά |
|---|---|---|---|
| 1 | €149,645 | €14,400 | η ενοικίαση μπροστά κατά €135,245 |
| 2 | €149,255 | €29,232 | η ενοικίαση μπροστά κατά €120,023 |
| 3 | €148,310 | €44,509 | η ενοικίαση μπροστά κατά €103,801 |
| 4 | €146,791 | €60,244 | η ενοικίαση μπροστά κατά €86,546 |
| 5 | €144,676 | €76,452 | η ενοικίαση μπροστά κατά €68,224 |
| 6 | €141,943 | €93,145 | η ενοικίαση μπροστά κατά €48,798 |
| 7 | €138,571 | €110,339 | η ενοικίαση μπροστά κατά €28,231 |
Το «συνολικό κόστος αγοράς» είναι ΚΑΘΑΡΟ μέγεθος. Κάθε έτος προστίθενται οι δόσεις και τα λειτουργικά έξοδα και αφαιρούνται το κεφάλαιο του δανείου που αποπληρώνεται — το οποίο γίνεται ίδια κεφάλαια, όχι δαπάνη — και η υποτιθέμενη αύξηση της αξίας. Σε μακρύ ορίζοντα μπορεί να γίνει αρνητικό: σημαίνει ότι, με αυτές τις παραδοχές, το ακίνητο επέστρεψε περισσότερα από όσα απορρόφησε.
Δεν περιλαμβάνονται: η απόδοση που θα είχε η προκαταβολή αν παρέμενε επενδυμένη, τα έξοδα πώλησης και ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών κατά την έξοδο, και τυχόν εισόδημα από ενοίκια. Η αύξηση της αξίας είναι παραδοχή και δεν πραγματοποιείται παρά μόνο με την πώληση.
Τα νεόδμητα κοστολογούνται με τον κανονικό συντελεστή ΦΠΑ 19%. Κύρια κατοικία που πληροί τις προϋποθέσεις μπορεί να επιβαρύνεται με 5% για τα πρώτα 130 τ.μ. (και έως €350.000 αξίας), κάτι που μειώνει σημαντικά τα μετρητά της πρώτης ημέρας — ρωτήστε μας αν ένα συγκεκριμένο ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις.
Πώς γίνεται η σύγκριση
- Η πλευρά της αγοράς ξεκινά με τα μετρητά της πρώτης ημέρας: προκαταβολή, ΦΠΑ για νεόδμητα ή μεταβιβαστικά τέλη με την έκπτωση 50% για μεταπωλήσεις (κλιμακωτά 3% έως €85.000, 5% έως €170.000, 8% άνω), και νομικά έξοδα. Κάθε επόμενο έτος προστίθενται δώδεκα δόσεις και τα λειτουργικά έξοδα.
- Από αυτά αφαιρούνται δύο ποσά που δεν είναι δαπάνη: το κεφάλαιο του δανείου που αποπληρώθηκε μέσα στο έτος — υπολογισμένο μήνα προς μήνα, καθώς το μερίδιο του τόκου μειώνεται όσο μειώνεται το υπόλοιπο — και η υποτιθέμενη αύξηση της αξίας του ακινήτου για το έτος.
- Η πλευρά της ενοικίασης είναι απλή: δώδεκα ενοίκια τον χρόνο, με την ετήσια αύξηση να ανατοκίζεται. Ένα ενοίκιο που αυξάνεται 3% τον χρόνο είναι κατά 34% υψηλότερο στο δέκατο έτος.
- Το έτος νεκρού σημείου αναζητείται πάντα σε ορίζοντα 20 ετών, ακόμη κι αν σκοπεύετε να μείνετε λιγότερο — έτσι φαίνεται πόσο μακριά είναι, όχι μόνο αν το φτάνετε.
Πώς διαβάζεται το αποτέλεσμα
- Το «συνολικό κόστος αγοράς» είναι καθαρό μέγεθος: μπορεί να μειώνεται από έτος σε έτος και τελικά να γίνει αρνητικό, όταν η αποπληρωμή κεφαλαίου και η ανατίμηση υπερβούν τους τόκους και τα έξοδα. Δεν είναι μετρητά στην τσέπη σας — είναι πλούτος δεσμευμένος στο ακίνητο.
- Η παραδοχή ανατίμησης είναι η πιο ισχυρή μεταβλητή του μοντέλου. Θέστε την στο 0% και δείτε τι απομένει: αυτό είναι το πραγματικό κόστος στέγασης χωρίς την υπόθεση ότι η αγορά θα ανεβαίνει.
- Δεν υπολογίζεται το κόστος ευκαιρίας της προκαταβολής, τα έξοδα πώλησης, ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών κατά την έξοδο, ούτε η εισφορά 0,4% υπέρ του Κεντρικού Φορέα. Το εργαλείο συγκρίνει κόστος στέγασης, όχι επενδυτικές αποδόσεις.
- Οι τιμές, τα ενοίκια και τα επιτόκια είναι δικές σας παραδοχές. Για την αγοραία αξία ενός συγκεκριμένου ακινήτου χρειάζεται εκτίμηση από εγκεκριμένο εκτιμητή.